목동신시가지 아파트 재건축 가치 평가 방법에 대하여(1-2)

9.1 부동산 대책의 최대 수혜지는 목동이 맞는 것 같습니다.

이제 천천히 목동 아파트는 재건축 아파트로 자리매김을 하는 것 같고,

이에 따라 목동 아파트의 가치도 조금씩 올라가는 것 같습니다.

심지어는 강남에서 매물을 일부 쓸어간 이후, 오른 가격의 매물도 씨가 말라서

부동산 사무소는 오히려 울상이라고 하네요.

흑자는 현재의 재건축 열풍이 일시적이라고 말하기도 하지만, 제 개인적 생각에는 아직 재건축 가치가 시세에 전부 반영된 단계는 아니라고 봅니다.

재건축은 일반아파트와 가치를 보는 방식이 다릅니다.

1. 대지지분

= 대지지분은 아파트에서 자신의 땅의 권리 비율을 의미합니다.

그런데, 목동신시가지에서 흔히 하는 오해 중 하나가,

단지 내에 동일평형의 고층과 저층이 있다면, 저층이 대지지분의 훨씬 크다고들 많이 생각하십니다.

그런데, 실제론 크게 차이가 나지 않습니다.

대지지분은 (전용면적/전체대지)로 산출하게 되는데,

동일평형 저층의 경우, 전용면적이 고층대비 조금 넓어서 그 넓은 만큼 만 대지지분이 넓습니다.

= 재건축은 건물을 철거하고, 땅에 새로 건물을 짓는 개념이기 때문에,

현재 평형은 전혀 중요하지 않습니다. 어차피 철거될 대상이니깐요.

예를들어,

A 아파트 20평 대지지분 15평

B 아파트 32평 대지지분 14평

A,B 아파트가 유사한 입지에 있을 경우, 과거엔 B아파트의 가치가 더 높 았을 것입니다.

그런데 재건축을 할띠는 A아파트가 대지지분이 1평 더 많기 때문에 더 가치가 더 높습니다.

게다가 재건축 이주비의 경우도, A아파트는 20평 만큼 이주비가 드니 더 적게 듭니다.

= 강남, 반포, 잠실의 재건축 아파트의 경우 부동산 블로그 같은곳에 잘 정리 되어 있으나, 목동의 경우, 그동안 재건축 아파트로 분류되지 않아 정보를 찾기 힘들었습니다.

그런데 최근 목동 신시가지 아파트의 대지지분을 정리한 부동산이 보이기 시작하는 듯 합니다.

2. 무상지분율

= 무상 지분율이란, 자신의 지분대비 추가분담금 없이 갈수 있는 비율을 의 미 합니다.

예를 들어,

A아파트 20평의 대지지분은 15평이고, 무상지분율이 180% 라고 가정하면,

A아파트 20평을 소유한 사람은 재건축 시,

(무상으로 갈 수 있는 평형 = 대지지분 * 무상지분율) >15평*1.8 = 27평

추가분담금 없이 27평으로 갈수 있습니다.

= 무상지분율를 아래 식으로 산출 가능합니다.

(무상지분율 = 실질용적율 - (실질용적율*평당총비용/평당분양가)

3종 주거지일 경우, 실질용적율은 240% 정도이고,

평당총비용은 700-800만원 정도 예상하면 됩니다.

(총비용이란, 건축비, 이주비, 조합운영비 등 총 더한 비용입니다. 

= 무상지분율이 높으면 높을수록 유리한데, 다른 요소들은 큰 차이가 없는 요소이고, 가장 중요한건, 재건축

시, 얼마에 분양가능하냐입니다.

쉽게 말해 분양가가 높으면 높을수록, 무상지분율이 높아집니다.

재건축 시, 강남과 목동과 같이 높은 분양가가 가능한 지역이 유리한 이유입 니다.

아래는 3종 주거지 실질용적율 240% 평당총비용 750만원 기준으로 산출한 결과입니다.

3. 지분가치

= 재건축 아파트는 대지지분의 가치로 평가를 받게 되는데,

무상지분율의 개념을 이해하면, 대지지분의 가치를 예측할수 있습니다.

(대지지분 평당 가치 = 평당분양가 * 무상지분율)

실제로, 현재 재건축 직전인 아파트의 대지지분 가격을 살펴보면,

위 가격에 거의 수렴되어 있는 것을 알수 있습니다.

- 결국 재건축 아파트의 가치를 평가할 때,

1)대지지분

2)예상 분양가

3)종구분(2종인지 3종인지)

이 세가지 요소에 따라 가치를 평가 할수 있습니다.

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